Kto ponosi koszty zamknięcia, sprzedawca czy kupujący?

Category: Których Możesz
17 lutego 2021

Kiedy otrzymujesz kredyt hipoteczny, wiążą się z tym koszty zamknięcia.

Średnio koszty zamknięcia wahają się między 2% -5% ceny zakupu.

Jednak kupujący nie jest jedyną stroną, która musi uiścić opłaty przy zamknięciu.

Sprzedający muszą zapłacić zarówno za prowizję swojego agenta nieruchomości, jak i prowizję agenta kupującego, która zwykle wynosi 6% ceny sprzedaży.

Rolowanie kosztów zamknięcia do pożyczki

Zwykle nie można przenieść kosztów zamknięcia do pożyczki, z wyjątkiem pożyczek w USDA. Kredyty hipoteczne mają maksymalny dopuszczalny wskaźnik wartości kredytu do wartości (wskaźnik LTV). Twoja pożyczka plus koszty zamknięcia pomniejszona o zaliczkę nie może przekroczyć limitu LTV.

Na przykład; Pożyczka FHA ma maksymalny współczynnik LTV na poziomie 96,5%. Nie możesz uzyskać pożyczki FHA na więcej niż 96,5% ceny sprzedaży. FHA wymaga wpłaty zaliczki w wysokości 3,5%, która doprowadzi LTV do maksymalnego limitu, więc nie można przenieść kosztów zamknięcia do pożyczki.

To samo dotyczy wszystkich innych rodzajów kredytów hipotecznych, z wyjątkiem kredytów USDA. Państwo może toczyć koszty zamknięcia na pożyczki USDA dopóki właściwość ocenia na więcej niż cena sprzedaży.

Wypłacanie prowizji agentowi nieruchomości

Koszty zamknięcia dla sprzedającego są w postaci prowizji od nieruchomości płaconych na koniec transakcji. Kiedy wynajmujesz pośrednika w handlu nieruchomościami i wystawiasz swój dom na sprzedaż, zgadzasz się zapłacić 6% prowizji, która jest dzielona między kupujących i sprzedających.

6% to standardowa opłata w większości obszarów kraju, ale może być mniej więcej w zależności od miejsca zamieszkania. Niektórzy agenci i brokerzy mogą negocjować i pobierać mniej niż 6%, ale jest to mało prawdopodobne.

Ponieważ tak naprawdę otrzymują tylko połowę prowizji, większość dobrych agentów nie będzie chciała pracować za mniej niż 3%.

Sprzedający mogą pokryć kupującym koszty zamknięcia

Uzyskanie od sprzedawcy zgody na pokrycie kosztów zamknięcia to trudna sprzedaż. Zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę, że płacą już 6% ceny sprzedaży w prowizji, nie będą zadowoleni z utraty jeszcze większego zysku, to znaczy, jeśli mają jakiś do oddania.

Wskazówka dotycząca negocjacji, w ramach których sprzedawca zapłaci za zamknięcie, to zaoferowanie zakupu domu za wyższą kwotę, jeśli zgodzi się zapłacić określoną kwotę kosztów zamknięcia.

Jako przykład; Powiedzmy, że zamierzasz złożyć ofertę na dom za 200 000 dolarów. Możesz zaoferować 206 000 $ z wkładem sprzedającego w wysokości 6 000 $, który możesz wykorzystać do pokrycia kosztów zamknięcia.

Dodatkowa cena 6000 USD oznacza wzrost płatności o kilka dolarów, ale znacznie obniża kwotę, którą musisz doprowadzić do zamknięcia. Wszelkie wkłady sprzedawcy muszą być określone w umowie zakupu.

Kwota zapłaconych przez sprzedającego kosztów zamknięcia, których możesz użyć, różni się w zależności od rodzaju kredytu hipotecznego.

Maksymalny dopuszczalny koszt zamknięcia zapłacony przez sprzedającego według rodzaju pożyczki

  • Pożyczki FHA – 6%
  • Pożyczki VA – 4%
  • Pożyczki USDA – 6%
  • 203 tys. Kredytów – 6%
  • Pożyczki konwencjonalne – 3%

Sprzedawcy mogą uiszczać z góry opłaty FHA, VA i USDA

Większość pożyczek mieszkaniowych zabezpieczonych przez rząd wiąże się z opłatą z góry. Składki sprzedawcy mogą zostać wykorzystane na poczet opłaty z góry.

Pożyczki FHA Kredyt hipoteczny FHA wymaga wcześniejszej składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 1,75% kwoty pożyczki. Sprzedawca może zapłacić całą kwotę, jeśli składki sprzedawcy nie wystarczą na 100% opłaty z góry, nie mogą pokryć żadnej jej części.

Pożyczki VA – pożyczki VA wymagają opłaty z góry w wysokości 2,15% -3,3% kwoty pożyczki. Składki sprzedawców mogą pokrywać dowolną kwotę opłaty za finansowanie do 100%.

Pożyczki USDA – pożyczki gwarantowane przez USDA wymagają opłaty gwarancyjnej w wysokości 2% kwoty pożyczki, którą należy spłacić z góry. Składki sprzedawcy mogą pokryć te koszty.

Jak obniżyć koszty zamknięcia

Koszty zamknięcia różnią się w zależności od kilku czynników. Pożyczkodawca, z którego korzystasz, cena domu, rodzaj otrzymanej pożyczki, a nawet Twoja ocena kredytowa mogą wpłynąć na wysokość kosztów zamknięcia.

Zwiększ swoją zdolność kredytową – zdobądź kopię raportu kredytowego i zakwestionuj wszelkie błędy w biurach kredytowych. Jeśli masz wysokie saldo karty kredytowej, spłać je poniżej 15% limitu grafiki, aby zmaksymalizować swój wynik.

Porównaj oferty pożyczek – kiedy ubiegasz się o pożyczkę na dom, specjalista ds.pożyczki poda Ci szacunkową kwotę pożyczki, która wyraźnie rozbije różne opłaty, odsetki i koszty zamknięcia. Porozmawiaj z co najmniej 3 różnymi pożyczkodawcami, aby sprawdzić, czy mogą zaoferować lepszą ofertę.

Co obejmuje koszty zamknięcia

Opłata za wniosek o pożyczkę

Pożyczkodawcy pobierają opłatę za rozpatrzenie i złożenie pierwszego wniosku o kredyt hipoteczny. Koszty wahają się od 200 do 400 USD, nie wszyscy pożyczkodawcy pobierają tę opłatę i mogą negocjować.

Opłata za wycenę

Kiedy otrzymasz kredyt hipoteczny, zostanie przeprowadzona wycena domu, aby uzyskać prawdziwą wartość rynkową domu. Wycena musi zostać zapłacona przez kupującego na kilka tygodni przed zamknięciem.

Opłata prawnicza

Pożyczkodawcy mogą mieć prawnika, który przejrzy wszystkie dokumenty, aby upewnić się, że nic nie zostało pominięte, a wszystkie wymagane dokumenty są w porządku. Opłaty te mogą sięgać kilkuset dolarów. Nie wszystkie stany wymagają zaangażowania prawnika i nie wszyscy pożyczkodawcy korzystają z takiego prawnika.

Opłata Escrow

Kiedy oferta domu zostanie zaakceptowana, wymagana jest wpłata zadatku. Te pieniądze i zaliczka zostaną przesłane do firmy depozytowej, zwykle firmy tytułowej, która będzie przechowywać na rachunku powierniczym do zamknięcia.

Opłata za zamknięcie

Opłata za zamknięcie jest pobierana przez firmę tytułową za zorganizowanie dnia zamknięcia. Ta opłata jest niewielka, Twój kredytodawca hipoteczny może nie pobierać tej opłaty.

Opłata kurierska

Musisz zapłacić za dokumenty wysłane przez przewoźnika lub firmę kurierską.

Opłata za raport kredytowy

Niektórzy pożyczkodawcy mogą pobierać opłatę za wyciągnięcie raportu kredytowego i wyników. Opłata za raport kredytowy nie powinna przekraczać 35 USD.

Odsetki opłacone z góry

Po zamknięciu płacisz odsetki za pozostałe dni w miesiącu. Jest to powód, dla którego niektórzy kupujący lubią zamykać pod koniec miesiąca, aby obniżyć kwotę odsetek z góry.

Podatki od nieruchomości i depozyt PMI Escrow

Zapłacisz za 2 miesiące składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego i podatek od nieruchomości z góry.

Przedpłacone ubezpieczenie od zagrożeń

Ubezpieczenie domów chroni Twój dom przed klęskami żywiołowymi i innymi poważnymi uszkodzeniami. W momencie zamknięcia może być konieczne opłacenie proporcjonalnej kwoty składki rocznej.

Up-Front FHA MIP

Jeśli korzystasz z pożyczki FHA, będziesz musiał zapłacić z góry składkę za ubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 1,75% kwoty pożyczki.

Punkty rabatowe

Punkty rabatowe to sposób na obniżenie stopy procentowej, płacąc część odsetek z góry. Każdy punkt to 1% kwoty kredytu i obniża oprocentowanie kredytu hipotecznego o 0,25%.

Opłata za certyfikat powodzi

Twój pożyczkodawca zleci sprawdzenie nieruchomości, aby sprawdzić, czy znajduje się w strefie powodziowej wymagającej ubezpieczenia przeciwpowodziowego.

Opłaty za nagrywanie

Opłata za nagranie w wysokości 15 USD za stronę za wystawienie i zarejestrowanie aktu.

Nowy tytuł będzie musiał zostać nagrany w momencie zamknięcia. Opłata za nagranie wynosi zwykle 15 USD za stronę.

Podatek transferowy

Niektóre hrabstwa pobierają opłatę za transfer w przypadku przekazania nieruchomości innej osobie.

Opłata za przelew HOA

Niektóre stowarzyszenia właścicieli domów pobierają niewielką opłatę za przeniesienie konta do nowego właściciela.

Kontrola szkodników

Niektóre stany wymagają przeprowadzenia kontroli szkodników przed zamknięciem. Wszystkie pożyczki rządowe, pożyczki FHA, VA, USDA i 203 tys. Wymagają kontroli pod kątem szkodników przed ich przyznaniem.

Składka za ubezpieczenie tytułu

Ubezpieczenie tytułu jest wymagane zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Ubezpieczenie tytułu właścicielskiego chroni pożyczkodawcę w przypadku jakichkolwiek problemów z tytułem. Ubezpieczenie tytułu właścicielskiego chroni pożyczkobiorcę w przypadku roszczenia sobie prawa własności.

Opłata za wyszukiwanie tytułu

Opłata, jaką pobiera firma tytułowa za przeszukanie tytułu w celu sprawdzenia historii aktu.

Opłata za ubezpieczenie

Ubezpieczyciele hipoteczni organizują i przygotowują wszystkie dokumenty kredytowe. Opłata ta nie jest pobierana przez wszystkie firmy udzielające kredytów hipotecznych i wyniesie nie więcej niż kilkaset dolarów.

Opłata za udzielenie pożyczki

Opłata początkowa to opłata, którą pożyczkodawca pobiera za obsługę i finansowanie pożyczki. Średnia opłata początkowa wynosi od 1% do 2% ceny zakupu.

Opłata za ankietę

Przy zakupie domu zostanie przeprowadzone badanie w celu zmierzenia granic nieruchomości. Średnio możesz spodziewać się około 300 USD.

Opłata za przelew

Opłata ta obejmuje koszty wszelkich opłat za przelewy.

Opłata za finansowanie VA

Jeśli otrzymujesz pożyczkę VA, jednorazowa opłata za finansowanie VA wynosi 2,15%