Jak uzyskać pożyczkę w HUD

Jak uzyskać pożyczkę w HUD
16 października 2020

HUD 221 (d) (4)

Budowa lub znaczna przebudowa nieruchomości wielorodzinnych dla deweloperów i inwestorów

Uzyskaj bezpłatną wycenę pożyczki wielorodzinnej HUD / FHA

HUD 221 (d) (4)

Finansowanie wielorodzinne bez regresu, zagospodarowania gruntowego i znacznej odbudowy

Pożyczka FHA 221 (d) (4), gwarantowana przez HUD, jest pożyczką o stałym oprocentowaniu w branży wielorodzinnej o najwyższej dźwigni finansowej i najniższych kosztach, bez regresu. 221 (d) (4) pożyczki są stałe iw pełni amortyzowane przez 40 lat, z wyłączeniem okresu do trzech lat, ze stałą stopą procentową w trakcie budowy. Podsumowując, pożyczka jest ustalona na okres do 43 lat i amortyzowana do 40 lat.

Pożyczki HUD, w przeciwieństwie do większości pożyczek bankowych, są prawie całkowicie oparte na aktywach. Oznacza to, że HUD analizuje lokalizację nieruchomości, czynsze i wydatki pro forma, podaż na tym rynku i oczywiście zespół deweloperski, aby upewnić się, że projekt z powodzeniem wychodzi z ziemi. Pożyczki HUD 221 (d) (4) są bardziej kosztowne w przypadku pożyczki z góry, a ich zamknięcie trwa dłużej niż tradycyjne pożyczki, ale jeśli pracujesz z doświadczonym pośrednikiem, koszty i czas potrzebny na utworzenie FHA 221 (d) ( 4) pożyczki objęte ubezpieczeniem znacznie przewyższają korzyści w postaci dźwigni finansowej, ograniczenia ryzyka stopy procentowej, regresu i nie tylko.

Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o programie HUD 221 (d) (4) lub kliknij tutaj, aby pobrać nasz łatwy do odczytania zestawienie warunków pożyczki HUD 221 (d) (4).

Omówienie warunków, kwalifikacji i cennych faktów

Fakty do rozważenia

HUD zapewnia pełną listę kontrolną wymagań, ale większość listy kontrolnej i procesu jest zarządzana wewnętrznie. Możesz zobaczyć pełną listę kontrolną HUD 221 (d) (4) tutaj. Poniżej przedstawiamy również dość kompletne streszczenie programu pożyczek ubezpieczonych FHA 221 (d) (4). Podstawowe informacje dotyczące przesyłania pliku do rozpatrzenia można znaleźć na stronie aplikacji w naszej witrynie.

40-letnie stałe iw pełni amortyzowane stopy procentowe są wysoce konkurencyjne, chociaż pożyczkobiorcy muszą zapłacić MCI. 221 (d) (4) pożyczki są oprocentowane wyłącznie w okresie budowy, zapewniając do trzech dodatkowych lat finansowania według tej samej stałej stopy.

Wszystkie pożyczki muszą przejść proces wstępnej weryfikacji HUD.

Wymagany jest coroczny audyt operacji.

Twarde drugie zastawy nie są dozwolone, ale miękkie sekundy i zastawy na akcjach są dozwolone, jeśli są skonstruowane zgodnie z wymogami HUD.

Wymagany jest generalny wykonawca.

Minimalna kwota pożyczki to 4 miliony dolarów. Wyjątki są dokonywane indywidualnie dla każdego przypadku. Ogólnie rzecz biorąc, większość 221 (d) (4) kredytów na budowę wynosi 10 milionów USD i więcej. Nie ma maksymalnej kwoty pożyczki.

Kwalifikujące się właściwości

Budowa lub istotna rekultywacja nieruchomości wielorodzinnych jednorodzinnych wolnostojących, bliźniaczych, szeregowych, walkupowych i windy, w tym stawki rynkowe, dochody od niskich do umiarkowanych; oraz dotowane mieszkania wielorodzinne, spółdzielcze i niedrogie nieruchomości mieszkalne z co najmniej pięcioma lokalami.

ograniczenie przestrzeni handlowej

Powierzchnia handlowa i handlowa jest ograniczona do 25% powierzchni najmu netto i 15% gwarantowanego efektywnego dochodu brutto (do 30% gwarantowanego EGI dozwolonego w obszarach rewitalizacji miast zgodnie z sekcją 220).

UPRAWNIENI Pożyczkobiorcy

Jednostki składające się z jednego składnika aktywów, jednostki zdalne w przypadku upadłości, nastawione na zysk lub organizacje non-profit.

Wykorzystanie wpływów (tylko znaczna rekultywacja)

Aby kwalifikować się jako istotna rekultywacja majątku wielorodzinnego, nieruchomość musi spełniać jeden z następujących warunków:

(a) koszt napraw, wymian i ulepszeń istniejącej nieruchomości musi przekraczać 15% kosztu odtworzenia nieruchomości po zakończeniu wszystkich prac lub 6500 USD za jednostkę skorygowaną przez lokalne biuro HUD o wysoki procent kosztów w ten obszar; lub

(b) wymiana dwóch lub więcej budynków, niezależnie od kosztów.

kwota pożyczki / dźwignia finansowa / Dscr

Kwota pożyczki będzie stanowić maksymalne wpływy podlegające mniejszej z następujących kwot:

85% LTC (lub koszt zastąpienia), 85% dochodu operacyjnego netto lub 1,20 DSCR dla nieruchomości o stawce rynkowej

87% LTC (lub koszt odtworzenia), 87% dochodu operacyjnego netto lub 1,15 DSCR dla tanich nieruchomości mieszkaniowych

90% LTC (lub koszt wymiany), 90% dochodu operacyjnego netto lub 1,11 DSCR w przypadku wynajmu nieruchomości pomocniczych

Escrows

Rezerwy zastępcze są wymagane zgodnie z wytycznymi HUD.

Podatki i ubezpieczenia deponowane co miesiąc (po zakończeniu budowy).

Rachunek rezerwowy na kapitał obrotowy w wysokości 4% kwoty kredytu (płatnego gotówką lub akredytywą (LOC)), z możliwością zwrotu niewykorzystanej kwoty, zgodnie z „pozycjami dodatkowymi” poniżej.

Rezerwa na deficyt operacyjny w wysokości co najmniej 3% kwoty kredytu; niewykorzystana kwota zostanie później zwrócona zgodnie z poniższymi „dodatkami”.

Składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest opłacana corocznie (w powyższym przykładzie stopy procentowej od 4,10% do 4,75% uwzględniają już szacowaną MIP wymaganą przez HUD). MCI jest płatna na koniec każdego roku budowy, a następnie co roku. Składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego wynosi 65 punktów bazowych w przypadku nieruchomości o oprocentowaniu rynkowym, 45 punktów bazowych w przypadku nieruchomości LIHTC z sekcji 8 lub nowych nieruchomości pieniężnych LIHTC oraz 70 punktów bazowych w przypadku projektów odnowy miejskiej określonych w sekcji 220, które nie są objęte sekcją 8 ani LIHTC. MIP w wysokości 25 punktów bazowych jest dostępna dla nieruchomości, które kwalifikują się do obniżki Green MCI.

Okres obowiązywania i amortyzacja

Stałe i oprocentowane tylko do 36 miesięcy w trakcie budowy, a następnie dodatkowe 40 lat w pełni amortyzowanych płatności o stałym oprocentowaniu. Maksymalny okres 43 lat, w tym okres budowy.

Oprocentowanie

Stopy procentowe są stałe przez cały okres trwania pożyczki (zarówno na etapie budowy, jak i na stałe) i określane na podstawie zobowiązania w oparciu o panujące warunki rynkowe. Dostępne są zobowiązania blokady kursu na 30 do 80 dni. Dostępna jest funkcja wczesnej blokady stopy procentowej, która umożliwia pożyczkobiorcy zablokowanie stawki po wstępnym gwarantowaniu. W momencie blokady kursu należy wpłacić depozyt w wysokości 1%, który zostanie zwrócony przy zamknięciu.

Uciekanie się

Wszystkie pożyczki są bez regresu do kluczowych zleceniodawców, zarówno podczas budowy, jak i stałego finansowania, z zastrzeżeniem standardowych wyodrębnień.

Prawdopodobieństwo

Wszystkie pożyczki są w pełni przewidywalne pod warunkiem uzyskania zgody FHA i opłaty w wysokości 0,05% pierwotnej kwoty pożyczki ubezpieczonej przez FHA.

Przedpłata

Ogólnie, aby uzyskać najlepszą cenę, 10 lat ochrony połączeń z dwuletnią blokadą, a następnie redukcja z 8%. W przypadku przejęcia pożyczki nie ma kary za przedpłatę.

Rezerwy na wymianę

Roczne depozyty są wymagane dla rezerw zastępczych w wysokości (a) 0,60% całkowitego kosztu nowego budownictwa lub 0,40% kwoty pożyczki w przypadku znacznych projektów remontowych; lub (b) 250 USD na jednostkę rocznie. W pewnych okolicznościach HUD może rozważyć zwolnienia, jeśli obliczenia przekroczą 500 USD za drzwi.

Podanie

Wnioski dotyczące nieruchomości według stawek rynkowych przebiegają dwuetapowo: najpierw wniosek wstępny, a następnie wniosek firmowy. Niedrogie i wynajmowane nieruchomości mogą korzystać z jednoetapowego przetwarzania MAP.

streszczenie kosztów

Opłata za wniosek: zwykle 25 000 USD na pokrycie kosztów badania due diligence pożyczkodawcy i raportów stron trzecich, w tym:

Faza 1 środowiskowa

Przegląd kosztów budowy

Przegląd planów i specyfikacji

Opłata za egzamin FHA: 0,30% płatne jako 0,15% przed złożeniem wniosku i 0,15% przy zgłoszeniu

Opłata za kontrolę FHA: 0,50% wypłacane z wpływów z kredytu hipotecznego

Opłaty za finansowanie i lokowanie: zazwyczaj ograniczone do 3,50% kwoty pożyczki płaconej w momencie zamknięcia z wpływów z kredytu hipotecznego

Depozyt w dobrej wierze (blokada kursu i zobowiązanie): od 0,50% do 1% kwoty pożyczki zapłaconej w momencie zobowiązania i zwróconej w momencie zamknięcia

Koszty prawne, tytuł własności i inne standardowe koszty zamknięcia pożyczkobiorcy

wyczucie czasu

Jednostopniowe składanie wniosków o nieruchomości w przystępnej cenie i na wynajem zazwyczaj trwa 5-7 miesięcy, podczas gdy dwuetapowe wnioski o nieruchomości po cenach rynkowych są zamykane w ciągu 8-12 miesięcy, w zależności od specyfiki transakcji.

Dodatkowe wymagania HUD i przedmioty do rozważenia

Może być wymagane założenie początkowego rachunku deficytu operacyjnego, aby pokryć niedobory operacyjne powstałe przed stabilizacją. Zwykle kwota będzie równa wyższej z szacunków rzeczoznawcy lub subemitenta lub czterech miesięcy obsługi zadłużenia w przypadku mieszkań ogrodowych lub sześciu miesięcy obsługi długu w przypadku wind.

Od wszystkich nowych projektów budowlanych HUD wymaga wpłaty kapitału obrotowego w formie gotówki lub akredytywy w wysokości 4% kwoty kredytu. W przypadku znacznej rekultywacji kaucja wynosiłaby 2% kwoty kredytu.

Niewykorzystany kapitał obrotowy i początkowe depozyty z deficytem operacyjnym są zwalniane po upływie 12 miesięcy od ostatecznego zatwierdzenia lub sześciu miesięcy obłożenia progowego.

Stabilizację należy przewidzieć jako możliwą do osiągnięcia w ciągu 18 miesięcy od wydania pozwolenia na użytkowanie.

Na czas budowy pożyczkobiorca musi zatrudnić wykwalifikowanego architekta nadzorującego.

Po zakończeniu budowy wymagane jest poświadczenie kosztów dla generalnego wykonawcy i właściciela.

Generalny wykonawca musi zawrzeć umowę GMP, wnieść 100% gwarancji należytego wykonania umowy i wpłaty (akceptowalny depozyt gotówkowy lub akredytywa) oraz posiadać poziom płynności równy co najmniej 5% kontraktu na budowę projektu oraz wszystkich niezakończonych prac budowlanych.

Pożyczki powyżej 75 mln USD mogą podlegać bardziej konserwatywnym wymaganiom dotyczącym dźwigni finansowej i DSRC.

Maksymalne obłożenie gwarantowane 93% w przypadku nieruchomości o cenach rynkowych i 95% w przypadku 90% nieruchomości objętych pomocą w wynajmie.

Kwalifikuje się do papierów wartościowych z gwarancją Ginnie Mae, papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, bezpośredniego lokowania lub może być wykorzystany do zwiększenia zdolności kredytowej obligacji zwolnionych z podatku.