Czy teraz jest dobry moment na spłacenie kredytu hipotecznego? Przewodnik podejmowania decyzji

Category: Zakupu Domu
17 lutego 2021

Refinansowanie kredytu hipotecznego może być całkiem niezłą okazją. Możesz obniżyć miesięczną płatność, skrócić czas potrzebny na spłatę, a nawet wyciągnąć gotówkę.

Przy oprocentowaniu na historycznie niskim poziomie miliony właścicieli domów już w tym roku refinansowały swoje kredyty hipoteczne. Obecnie około 18 milionów pożyczkobiorców mogłoby potencjalnie skorzystać z nowej pożyczki, według firmy zajmującej się danymi z branży nieruchomości Black Knight. Ale tak jak zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup, refinansowanie wymaga czasu i pieniędzy. Chcesz mieć pewność, że ma to dla Ciebie sens.

Oto cztery pytania, które pomogą Ci określić, czy powinieneś refinansować – i jedno kuszące pytanie, które powinieneś zignorować:

Pytaj: co chcę osiągnąć?

Refinansowanie powoduje zastąpienie obecnego kredytu hipotecznego nową pożyczką z nowym terminem, nową oprocentowaniem i nową miesięczną ratą. Dzięki refinansowaniu możesz obniżyć miesięczne raty, uzyskać krótszy okres kredytowania lub wypłacić gotówkę – ale generalnie nie możesz zrobić wszystkich trzech. Musisz określić swoje cele i kompromisy, na które jesteś skłonny.

* Szukasz więcej miejsca w swoim miesięcznym budżecie? Będziesz potrzebować najdłuższej możliwej pożyczki – zazwyczaj 30 lat – lub najniższej możliwej stopy procentowej. Stawki są zwykle najniższe w przypadku kredytów hipotecznych o regulowanym oprocentowaniu, ale ryzykujesz duży skok po początkowym ustalonym okresie, więc ARM ma sens tylko wtedy, gdy przeprowadzisz się w ciągu najbliższych kilku lat.

* Czy priorytetem jest jak najszybsze wyjście z długów? Poszukaj pożyczki na krótszy okres niż pozostały w Twoim obecnym kredycie hipotecznym. (Większość pożyczkodawców oferuje pożyczki 15-letnie, ale niektóre, takie jak Quicken Loans, pozwalają pożyczkobiorcom na wybór okresów tak krótkich, jak osiem lat.) Miesięczne spłaty krótszej pożyczki są wyższe, ponieważ saldo dzieli się na krótszy okres. ale od razu staniesz się właścicielem domu, oprocentowanie kredytu hipotecznego będzie niższe, a odsetki ogółem będą mniejsze z czasem.

* Potrzebujesz gotówki teraz? Dzięki refinansowaniu typu cash out możesz wycofać kapitał, który zbudowałeś w swoim domu. Skończysz z większym saldem pożyczki, ale możesz przeznaczyć te pieniądze na spłatę długu o wyższym oprocentowaniu lub remonty. Pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają, aby pożyczkobiorca utrzymywał co najmniej 20% kapitału własnego w domu i będą naliczać wyższe oprocentowanie niż w przypadku refi bez gotówki.

Pytasz: o ile mogę obniżyć swoją stawkę?

Średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych wynosiło poniżej 4% od czerwca 2019 r. I po raz pierwszy tego lata przekroczyło poziom poniżej 3%. Oznacza to, że miliony właścicieli domów mogą zaoszczędzić pieniądze dzięki refinansowaniu.

Pamiętaj, że możesz zostać obciążony wyższą stawką niż reklamowani pożyczkodawcy, w zależności od Twojej zdolności kredytowej i tego, ile kapitału własnego masz obecnie w domu. Przejdź więc przez proces wstępnej akceptacji z co najmniej trzema pożyczkodawcami, aby dowiedzieć się, jaki może być Twój rzeczywisty kurs i upewnić się, że otrzymujesz najlepszą ofertę. Freddie Mac odkrył, że pożyczkobiorcy oszczędzają średnio 1500 dolarów w okresie trwania pożyczki, uzyskując dodatkową wycenę i średnio około 3000 dolarów, jeśli otrzymają pięć ofert.

Popularna praktyczna zasada mówi: jeśli możesz obniżyć stopę procentową o pełny punkt procentowy lub więcej, powinieneś refinansować. W przypadku 30-letniej pożyczki z saldem 400 000 USD obniżenie stopy procentowej z 4% do 3% zmniejszyłoby miesięczną płatność o około 220 USD miesięcznie. Chociaż może to mieć sens, aby zrefundować mniej, w zależności od potrzeb.

Zapytaj: czy mogę ulepszyć swoją aplikację?

Niezależnie od tego, czy kupujesz dom, czy refinansujesz, trzy główne czynniki decydują o tym, czy kwalifikujesz się do kredytu hipotecznego i jaką stawkę zostaniesz obciążony. Są to Twoja ocena kredytowa, a także stosunek wartości kredytu do wartości i zadłużenia do dochodu. Jeśli sytuacja finansowa znacznie się pogorszyła od czasu zakupu domu, z powodu utraty pracy lub nowego zadłużenia, zakwalifikowanie się do nowej pożyczki może być w ogóle trudne.

Sprawdź swoją zdolność kredytową przed zakupem nowej pożyczki. Jeśli twoja zdolność kredytowa wzrosła od czasu zaciągnięcia kredytu hipotecznego, prawdopodobnie kwalifikujesz się do uzyskania lepszej stawki. Jeśli jest niższy lub taki sam, możesz poświęcić trochę czasu na poprawienie wyniku przed złożeniem wniosku. Spłacanie długu i proszenie o zwiększenie linii kredytowej to sposoby na zwiększenie zdolności kredytowej. Pomocne może być również sprawdzenie raportu kredytowego i zgłoszenie błędów. Zwykle pożyczkobiorcy potrzebują około 740 punktów kredytowych, aby zakwalifikować się do najlepszych stóp procentowych.

Jeśli mieszkasz w domu przez kilka lat i konsekwentnie spłacasz kredyt hipoteczny, zgromadziłeś kapitał i potrzebujesz dziś mniejszej pożyczki w stosunku do wartości domu – zwłaszcza jeśli Twój dom jest dziś wart więcej niż wtedy ty to kupiłeś. Możesz myśleć o swoim kapitale domowym jak o zaliczce, którą zapłaciłeś za kredyt hipoteczny na zakup. Posiadanie większego kapitału, zwłaszcza po przekroczeniu progu 20%, daje więcej opcji – i lepszą stopę procentową kredytu hipotecznego, ponieważ pożyczkodawcy uznają pożyczkę za mniej ryzykowną. Należy pamiętać, że większa część płatności przeznaczana jest na odsetki w pierwszych latach pożyczki, proces ten nazywa się amortyzacją pożyczki.

(Jeśli masz pożyczkę FHA, gdy osiągniesz 20% kapitału, możesz refinansować zwykłą pożyczkę, aby wyeliminować składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które zazwyczaj wynoszą od 30 do 70 USD miesięcznie za każde pożyczone 100 000 USD. Jeśli masz pożyczkę prywatną możesz zażądać rezygnacji ze składek ubezpieczeniowych, gdy współczynnik kredytu do wartości, czyli LTV, osiągnie 80%.)

Zwiększenie dochodu raczej nie poprawi bezpośrednio oprocentowania kredytu hipotecznego, ponieważ aby uzyskać kredyt, trzeba było mieć wskaźnik zadłużenia do dochodu poniżej około 45%. Oczywiście zarabianie więcej nigdy nie jest złe. Możesz przeznaczyć dodatkowe pieniądze na spłatę innego zadłużenia, co pomoże w uzyskaniu zdolności kredytowej, lub na wygodniejsze pokrycie spłat krótszej pożyczki, która na dłuższą metę pozwoli Ci zaoszczędzić pieniądze i pomoże Ci szybciej wyjść z zadłużenia. Jeśli chcesz zwiększyć swój kapitał i mieć środki, możesz płacić więcej niż jest to wymagane miesięcznie. Po prostu upewnij się, że chcesz, aby dodatkowe pieniądze zostały zastosowane do salda kapitału i potwierdź, że pożyczkodawca nie naliczy kary za przedpłatę.

Pytasz: ile kosztuje refinansowanie kredytu hipotecznego?

Refinansowanie oczywiście nie jest darmowe. Według Freddiego Maca średni koszt zamknięcia refinansowania wynosi około 5000 USD. Miejsce zamieszkania i wysokość pożyczki mają jednak duże znaczenie dla kwoty, którą zapłacisz. Oprócz opłat za udzielenie kredytu – zazwyczaj około 1% kwoty pożyczki – będziesz musiał między innymi uiścić opłaty za wycenę, tytuł własności i raport kredytowy. Niedawno Freddie Mac ogłosił nową opłatę refinansową na niekorzystnym rynku, która według szacunków Stowarzyszenia Banków Hipotecznych będzie kosztować przeciętnego właściciela domu dodatkowe 1400 USD od września.

Zazwyczaj ludzie płacą te koszty z góry. To, jak długo zajmie zwrot kosztów zamknięcia, jest ważnym czynnikiem decydującym o tym, czy w ogóle ma sens refinansowanie. Aby obliczyć dla siebie, podziel koszty zamknięcia przez to, ile zaoszczędzisz każdego miesiąca dzięki refinansowaniu. Jeśli zwrot kosztów zajmie ci 48 miesięcy – 4 lata, ale spodziewasz się, że pozostaniesz w domu tylko przez trzy lata, to prawdopodobnie nie opłaca się refinansować.

Twój pożyczkodawca może zaoferować tzw. Refinansowanie bez ponoszenia kosztów. Zamiast płacić te opłaty z góry, bez ponoszenia kosztów, płacisz z czasem, dodając saldo do kwoty głównej pożyczki lub stosując wyższą stopę procentową. (Jeśli masz pożyczkę, której nie mogą sprzedać na rynku wtórnym, na przykład kredyt hipoteczny typu jumbo, bezkosztowa refinansowanie może nie być dla Ciebie opcją). Bezkosztowa refinansowanie może być dobrą okazją, jeśli planujesz sprzedać stosunkowo szybko . Możesz jednak zapłacić więcej przez cały okres pożyczki, płacąc wyższą stopę procentową lub dodając kapitał.

Jeśli jest to Twój dom na zawsze, ostatnią rzeczą, o której należy pamiętać, jest to, że refinansując okres pożyczki dłuższy niż dotychczasowy kredyt hipoteczny, wydłużysz całkowity czas, jaki będziesz płacić za swój dom, aw niektórych przypadkach w końcu płacisz więcej w całości odsetek.

Na przykład, wyobraź sobie, że dziesięć lat temu wziąłeś 200 000 dolarów 30-letniej pożyczki o stałym oprocentowaniu i oprocentowaniu 4,187%. Jeśli dziś refinansujesz ten sam rodzaj pożyczki ze stopą 3,437%, zaoszczędzisz 121 USD miesięcznie. Zwrot średnich kosztów zamknięcia zajmie około czterech lat. Ale po 20 latach pierwotna pożyczka byłaby spłacona, a odsetki od nowej spłacać będziesz przez następną dekadę. Podsumowując, rozkładając spłatę kredytu hipotecznego na 40 lat zamiast na 30, ostatecznie zapłacisz około 80 000 dolarów więcej odsetek niż gdybyś pozostał w pierwotnej pożyczce, pomimo niższej miesięcznej raty. Kalkulator refinansowania może pomóc Ci ustalić, czy tak jest w Twoim przypadku.

Nie pytaj: czy oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie nadal spadać?

Podobnie jak w przypadku akcji, czas na rynku kredytów hipotecznych na ogół nie jest wart zachodu. „Jest szansa, że ​​nigdy nie kupisz akcji po absolutnie najniższej cenie ani nie sprzedasz jej po absolutnie wysokiej – mówi Patrick Boyaggi, dyrektor generalny biura maklerskich cyfrowych kredytów hipotecznych Own Up. „W ten sam sposób szanse na uzyskanie najniższej stopy procentowej w danej sytuacji są również niskie.

Innymi słowy, nie czekaj, aby zobaczyć, co stanie się jutro z oprocentowaniem kredytów hipotecznych, jeśli możesz zaoszczędzić pieniądze lub zbliżyć się do swoich celów finansowych, refinansując się dzisiaj.